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2017年中级经济师考试题库—房地产专业试题:第九章
来源:经济师考试网  2017-3-14  【

  第九章 房地产估价

  一、单项选择题(每题的备选项中,只有l个最符合题意)

  1.市场法是选取一定数量的( )并将它们与被估价房地产进行比较,然后对其成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。(2007年真题)

  A.买卖实例

  B.成交案例

  C.交易实例

  D.可比实例

  『正确答案』D

  『答案解析』参见教材P211

  2.在市场法估价中,因成交日期与估价时点不同而对成交价格进行的处理,属于( )。(2007年真题)

  A.建立价格可比基础

  B.交易情况修正

  C.交易日期调整(市场状况调整)

  D.房地产状况调整

  『正确答案』C

  『答案解析』2011年大纲改造为市场状况调整,以前叫交易日期调整,请注意这一变化。参见教材P214

  3.某宗房地产的成交价格为3000元/平方米,买卖双方应缴纳的交易税费共计为成交价格的10%,交易税费均由买方缴纳,则该房地产的正常市场价格是( )。

  A.高于 3000元/平方米

  B.低于 3000元/平方米

  C.为 2700元/平方米

  D.为 3300元/平方米

  『正确答案』A

  『答案解析』交易税费由买方缴纳,意味着3000元/平米是卖方的实得,正常价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费,所以本题中平常价格一定比3000元高。参见教材P213

  4.建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失,属于( )。(2007年真题)

  A.功能折旧

  B.经济折旧

  C.物质折旧

  D.外部性折旧

  『正确答案』C

  『答案解析』参见教材P221

  5.报酬率等于( )、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。(2007年真题)

  A.低风险报酬率

  B.银行存款利率

  C.银行贷款利率

  D.无风险报酬率

  『正确答案』D

  『答案解析』报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠率。参见教材P229

  6.采用比较法估价时,要求选取的可比实例的成交日期应与( )接近。(2006年真题)

  A.估价时点

  B.委托估价日期

  C.实地查勘日期

  D.估价作业日期

  『正确答案』A

  『答案解析』参见教材P212

  7.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6%和2%。某宗房地产的成交价格为3000元/平方米,应交纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )元/平方米。(2006年真题)

  A.2830.19

  B.2941.18

  C.3061.22

  D.3191.49

  『正确答案』D

  『答案解析』应交纳的税费均由买方负担,则3000元为卖方实得。参见教材P213

  8.某宗房地产2006年3月的价格为3000元/平方米。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2006年4月至7月的价格指数分别为103.0,105.0,108.0,105.0(均以上个月为100),则将该价格调整到2006年7月的价格为( )元/平方米。(2006年真题)

  A.3058.3

  B.3150.0

  C.3240.0

  D.3679.3

  『正确答案』D

  『答案解析』环比指数。价格=3000×103×105×108×105=3679.26。参见教材P214

  9.建筑物经济寿命与自然寿命的关系为( )。(2006年真题)

  A.经济寿命≤自然寿命

  B.经济寿命≥自然寿命

  C.经济寿命=自然寿命

  D.经济寿命>自然寿命

  『正确答案』A

  『答案解析』参见教材P222

  10.经实地勘察,某建筑物的有效经过年数估计为20年,无残值。该类建筑物的经济寿命为50年。该建筑物的成新率为( )。(2006年真题)

  A.40%

  B.50%

  C.60%

  D.67%

  『正确答案』C

  11.某宗房地产预计其未来年净收益为l00万元,收益年限为35年,资本化率为10%。该宗房地产的价值为( )万元。(2006年真题)

  A.964.4

  B.977.9

  C.1000.0

  D.3500.0

  『正确答案』A

  12.假设开发法中的开发经营期的起点是( )的时间。(2006年真题)

  A.土地开始开发

  B.房屋开始施工

  C.开始租售开发完成后的房地产

  D.取得估价对象

  『正确答案』D

  『答案解析』假设开发法中,开发经营期的起点是取得被估价房地产的日期,即估价时点,终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。参见教材P232

  13.某人拥有一套住房,若出租,则年租赁净收入为2万元。若其拟出售此住房,并要求年收益率为12%时,假设收益年期无限,则此住房的净销售收入应为( )万元。(2006年真题)

  A.14.58

  B.15.43

  C.16.67

  D.17.32

  『正确答案』C

  14.有一宗房地产交易,成交价格为3000元/㎡,付款方式是首付10%,余款在一年内按月等额付清,假设月利率为5‰,其一次性支付的实际成交价格为( )元/平方米(典型例题)

  A.3000  B.2700  C.2914  D.2500

  『正确答案』C

  『答案解析』本质是年值换算为现值。参见教材P224

  15.某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/㎡,该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%,假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币,2006年9月30日为1美元=7.95元人民币,则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为( )元人民币/㎡。

  A.3697

  B.3772

  C.3769

  D.3758

  『正确答案』D

  16.某宗房地产的交易总价款为50万元,其中首付款10万元,余款40万元于半年后一次付清。假设月利息率为1%,则在其成交日期时一次总付清的价格为( )万元。

  A.45

  B.50

  C.55

  D.48

  『正确答案』D

『答案解析』

  17.某宗房地产2003年6月的价格为2300元/平方米。已知该房地产所在地区的同类房地产2003年4月至12月的价格指数分别为78,77.5,78.6,79,79.9,82,81.2,83.5,76.4(以2002年12月为基期)。则该房地产2003年11月的价格为( )元/平方米。

  A.2443

  B.2394

  C.2376

  D.2582

  『正确答案』A

  『答案解析』此题是定基价格指数,所以11月的价格是:2300×83.5÷78.6=2443。参见教材P214

  18.在市场法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得97分,则房地产状况修正系数为( )。

  A.0.95

  B.0.99

  C.1.01

  D.1.05

  『正确答案』A

  19.在建工程之类可比性很差的房地产,一般不采用( )。

  A.市场法估价

  B.成本法估价

  C.收益法估价

  D.假设开发法估价

  『正确答案』A

  『答案解析』参见教材P211

  20.某企业开发某土地,土地重新取得成本为1000元/㎡,正常开发成本为1500元/㎡,管理费用为前两项的5%,投资利息占前两项(称为直接成本)的5%,销售费用为100元/㎡,直接成本利润率为6%,则开发后的地价为( )元/㎡。

  A.1840

  B.2840

  C.2966

  D.3000

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查用成本法计算新开发土地价值。题中告知直接成本为包括土地取得成本和土地开发成本之和。参见教材P218

  开发利润=(土地取得成本+开发成本)×直接成本利润率=(1000+1500)×6%=150

  土地价格=土地重新取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润

  =1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150

  =3000元/平方米

  21.( )是以建筑物为整体,选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位,通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本,并对其进行适当的调整修正,来估算建筑物重新购建价格的方法。

  A.单位比较法

  B.分部分项法

  C.工料测量法

  D.指数调整法

  『正确答案』A

  『答案解析』四个选项是重置价格求取的方法。参见教材P220

  22.某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积是120㎡,单位建筑面积的重置价格为800元/㎡,建筑物残值率为6%,经济寿命为30年,计算该建筑物的现值是( )元。

  A.70880

  B.71936

  C.77952

  D.81562

  『正确答案』B

  『答案解析』建筑物现值=C[1-(1-R)t/N]=800×120[1-(1-6%)×8/30]=71936。参见教材P223

  23.某写字楼预计持有2年后出售,持有期的净收益每年216万元,出售时的价格为5616万元,报酬率为8%,则该写字楼目前的收益价格为( )万元。

  A.4858

  B.5200

  C.2700

  D.6264

  『正确答案』B

  『答案解析』预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式。参见教材P226

  24.( )是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。

  A.营销策划报告

  B.市场价格调研报告

  C.可行性研究报告

  D.估价报告

  『正确答案』D

  『答案解析』参见教材P235

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