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2018中级经济师房地产试题及答案(8)
来源:经济师考试网  2017-12-7  【

  1、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失,属于建筑物的( )。

  A.物质折旧

  B.功能折旧

  C.外部性折旧

  D.经济折旧

  A B C D

  标准答案: a

  答案解析: 考察物质折旧的概念。物质折旧也成为有形折旧,是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值的损失。

  2、房地产估价原则中,( )要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值。

  A.替代原则

  B.合法原则

  C.价值时点原则

  D.最高最佳利用原则

  A B C D

  标准答案: c

  答案解析: 暂无

  3、在市场法估价中,因成交日期与价值时点不同而对成交价格进行的处理,属于( )。

  A.建立价格可比基础

  B.交易情况修正

  C.市场状况调整

  D.房地产状况调整

  A B C D

  标准答案: c

  答案解析: 暂无

  4、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应交纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。

  A.323

  B.275

  C.273

  D.258

  A B C D

  标准答案: b

  答案解析: 297/(1+8%)=275万元

  5、某城市某种商品住宅2009年3月1日至11月1日的价格平均每月比上月上涨0.3%,其中某套商品住宅2009年5月1日的价格为3 500元/㎡。如将该套住宅的价格调整到2009年11月1日的价格,则调整后的价格是( )元/㎡。

  A.3 552.82

  B.3 563.00

  C.3 563.47

  D.3 574.16

  A B C D

  标准答案: c

  答案解析: 调整后的价格=3500×(1+0.3%)6=3 563.47元/㎡。

  6、某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为2万元,空置和收租损失为潜在毛租金收入的l0%,运营费用率为20%,该住宅的年净收益是( )万元。

  A.1.40

  B.1.44

  C.1.60

  D.1.80

  A B C D

  标准答案: b

  答案解析: 净收益=有效毛租金×(1-运营费用率)

  =(潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入)×(1-运营费用率)

  =(2-2×10%)×(1-20%)=1.44。

  7、净收益=潜在毛租金收入-( )+其他收入-运营费用。

  A.空置和收租损失

  B.还本付息额

  C.折旧额

  D.所得税

  A B C D

  标准答案: a

  答案解析: 净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用。

  8、某宗房地产预计其未来年净收益为100万元,收益年限为35年,资本化率为10%。该宗房地产的价值为( )万元。

  A.964.4

  B.977.9

  C.1000.0

  D.3500.0

  A B C D

  标准答案: a

  答案解析: 暂无

  9、某商场是在有偿出让国有土地使用权的地块上建造的,当时获得的土地使用年限为法定最高年限,至今使用了5年。预计该宗房地产未来每年的净收益为100万元,资本化率为10%。该宗房地产目前的价值为( )万元

  A.964.4

  B.977.9

  C.1000

  D.3500

  A B C D

  标准答案: a

  答案解析: 暂无

  10、经实地勘察,某建筑物的有效新经过年数估计为20年,无残值。该类建筑物的经济寿命为50年。该建筑物的成新率为( )。

  A.40%

  B.50%

  C.60%

  D.67%

  A B C D

  标准答案: c

  答案解析: 50-20=30 30/50=0.6=60%

  11、某幢住宅的重置价格为3000元/平方米,因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元/平方米。该幢住宅的这种价值损失属于(  )

  A.物质折旧

  B.功能折旧

  C.有形损耗

  D.经济折旧。

  A B C D

  标准答案: d

  答案解析: 暂无

  12、某宗旧房地产的土地面积为100平方米,建筑面积为80平方米,土地的重新取得价格为500元/平方米,建筑物重置价为600元/平方米,建筑物成新率为70%,该宗房地产的评估价格为( )元/平方米。

  A.686

  B.857.5

  C.1045

  D.1100

  A B C D

  标准答案: c

  答案解析: 土地价值= 500 100=50000 建筑物现值=600 80 70%=33600

  总价=50000+33600=83600 单价=83600/80=1045

  13、用成本法评估某宗房地产的价格时,应选取( )成本作为评估依据。

  A.该宗房地产的实际

  B.类似房地产的客观

  C.类似房地产的最高

  D.类似房地产的最低

  A B C D

  标准答案: b

  答案解析: 暂无

  14、在市场法的步骤中,将可比实例的实际而可能是不正常的价格修正为正常市场价格的过程称为( )。

  A.交易情况修正

  B.市场状况调整

  C.房地产状况调整

  D.统一付款方式

  A B C D

  标准答案: a

  答案解析: 暂无

  15、

  评估某酒店式公寓在建工程的价值,已知土地是1年前通过招标方式取得的40年国有建设用地使用权,预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金收入为50元/平方米,空置率为10%,运营费用为毛租金的40%。

  1.评估该酒店式公寓在建工程的价值,可采用的评价方法有( )。

  A.成本法

  B.收益法

  C.假设开发法

  D.基准地价修正法

  2.该酒店式公寓建成后的年净收益为( )元/平方米。

  A.300

  B.360

  C.540

  D.600

  3.已知报酬率为8%,该酒店式公寓建成后的价值为( )元/平方米。

  A.3000

  B.3533

  C.3577

  D.3750

  4.该酒店式公寓建成后,其剩余使用年限为( )年。

  A.37

  B.38

  C.39

  D.40

  1、 A B C D E

  2、 A B C D E

  3、 A B C D E

  4、 A B C D E

  标准答案: a,c|a|b|a

  答案解析: 1.在建工程适宜采用成本法或假设开发法进行估价,尽管在运用假设开发法时,需要用收益法求取续建完成后的价值,但是题意是选择可以直接采用的方法,并不包括为求取某一参数而使用的方法,故不选B。2.50×(1-10%)-50×40%=25元/平方米,年净收益=25×12=300元/平方米

  16、房地产状况调整的内容包括( )。

  A. 区位状况调整

  B. 实物状况调整

  C. 权益状况调整

  D.质量状况调整

  E.设计状况调整

  A B C D E

  标准答案: a, b, c

  答案解析: 暂无

  17、下列估价中宜采用假设开发法的有( )。

  A. 拆迁补偿估价

  B.在建工程估价

  C.出让地块估价

  D.房改售房估价

  E.写字楼估价

  A B C D E

  标准答案: b, c

  答案解析: 假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值,例如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建,如果是重建就属于毛地的范畴)。

  18、建筑物的物质折旧包括( )。

  A.自然经过的老化

  B. 正常使用的磨损

  C. 功能折旧

  D.意外的破坏损毁

  E.延迟维修的损坏残存

  A B C D E

  标准答案: a, b, d, e

  答案解析: 物质折旧也称为有形损耗,是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失。包括(1)自然经过的老化;(2)正常使用的磨损;(3)意外破坏的损毁;(4)延迟维修的损坏残存。

  19、收益法适用于评估( )

  A. 写字楼

  B. 旅馆

  C. 商店

  D. 行政办公楼

  E. 学校

  A B C D E

  标准答案: a, b, c

  答案解析: 收益法适用于:评估经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值,例如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价,收益法一般不适用。

  20、求取建筑物重新购建价格的方法有( )。

  A.指数调整法

  B.实际观察法

  C.工料测量法

  D.分部分项法

  E.实验法

  A B C D E

  标准答案: a, c, d

  答案解析: 建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取,也可以通过政府或者其授权的部门、机构公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。具体的求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

  21、市场法适用于评估( )

  A. 住宅

  B. 纪念馆

  C. 写字楼

  D. 在建工程

  E. 商铺

  A B C D E

  标准答案: a, c, e

  答案解析: 市场法适用于:评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多、经常发生交易的房地产的价值。特殊厂房、机场、码头、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等数量很少或较少发生交易的房地产,难以采用市场法估价。像在建工程之类可比性较差的房地产,一般也难以采用市场法估价。

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