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2020年中级经济师考试房地产模拟试题(八)

来源:经济师考试网  [2020-3-24]  【

  一、单项选择题

  1、某投资者用300万元购买了一商铺20年的经营权,当年出租,每年年末净租金收入为40万元,投资者的目标收益率为10%,银行贷款年利率为7%,该项投资的财务净现值是( )万元。

  A、40.54

  B、123.76

  C、268.50

  D、500.00

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查财务净现值的计算。已知期初投资P0=300万元,n=20年,i=10%,每年收益A=40,先将每年的收益折算成现值P1,即P1=A(P/A,i,n)=A×[(1+i)n-1]÷[i×(1+i)n]=40×[(1+10%)20-1]÷[10%×(1+10%)20]=340.54(万元),财务净现值FNPV=P1-P0=340.54-300=40.54(万元)。

  2、下列不属于出售型房地产开发投资项目现金流出的组成部分的是( )。

  A、土地取得成本

  B、开发成本

  C、开发费用

  D、公司投资

  【正确答案】 D

  【答案解析】 本题考查出售型房地产开发投资项目的现金流量。出售型房地产开发投资项目的现金流出主要有土地取得成本、开发成本、开发费用和销售税费等部分构成。

  3、房地产投资项目经济评价是房地产投资前期工作的重要内容,按评价角度的不同,其可分为( )。

  A、财务评价和风险评价

  B、环境评价和风险评价

  C、财务评价和国民经济评价

  D、环境评价和国民经济评价

  【正确答案】 C

  【答案解析】 本题考查房地产投资项目经济评价。房地产投资项目经济评价是房地产投资前期工作的重要内容,按评价角度的不同,其可分为财务评价和国民经济评价。

  4、人们通常将房地产市场分为一线城市、二线城市、三线城市等,反映的是房地产市场( )特点。

  A、投资区域的差异性

  B、投资价值的附加性

  C、投资选择的多样性

  D、投资决策的专业性

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查房地产投资的特点。将房地产市场分为一线城市、二线城市、三线城市等,这实际上就是对房地产投资市场区域差异性的一种认识。

  5、房地产投资项目财务评价指标中,盈利能力指标是反映项目财务效益的主要指标,包括( )。

  A、连续指标和间断指标

  B、短期指标和长期指标

  C、静态指标和动态指标

  D、单一指标和复合指标

  【正确答案】 C

  【答案解析】 本题考查房地产投资项目经济评价指标体系。房地产投资项目财务评价指标中,盈利能力指标是反映项目财务效益的主要指标,包括静态指标和动态指标两类。

  6、经营型房地产开发投资项目的现金流出主要由( )和运营成本两大部分组成。

  A、开发费用

  B、土地取得成本

  C、开发成本

  D、固定资产投资

  【正确答案】 D

  【答案解析】 本题考查经营型房地产开发投资项目的现金流出。经营型房地产开发投资项目的现金流出主要由固定资产投资和运营成本两大部分组成。

  7、速动比率计算公式为( )。

  A、速动比率=(流动资产总额-存货)/流动负债总额×100%

  B、速动比率=(流动资产总额-折旧)/流动负债总额×100%

  C、速动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%

  D、速动比率=流动资产总额/所有者权益总额×100%

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查清偿性指标及其计算。速动比率计算公式为:速动比率=(流动资产总额-存货)/流动负债总额×100%。

  8、一般认为,从保护债权人利益的角度,要求速动比率大于( )。

  A、40%

  B、70%

  C、80%

  D、100%

  【正确答案】 D

  【答案解析】 本题考查清偿性指标及其计算。一般认为,从保护债权人利益的角度,要求速动比率大于100%。

  9、某房地产投资项目的初始投资额为400万元,经营期为5年,基准收益率为10%,净现值为168.62万元,若每年年末的净现金流量相等,则每年年末的净现金流量为( )万元。(P/A,10%,5)=3.7908。

  A、250

  B、200

  C、175

  D、150

  【正确答案】 D

  【答案解析】 本题考查现金流量的计算公式。由题干可知,初始投资P0=400万,若每年年末的净现金流量相等,把年值A转化为P,P-P0就是净现值,计算公式如下:P-P0=A×(P/A,10%,5)-400=168.62,解得A=150,所以每年年末的净现金流量为150万元。

  10、某建设项目当设定折现率为15%时,求得的财务净现值为186万元;当设定折现率为18%时,求得的财务净现值为-125万元,则该建设项目的财务内部收益率应是( )。

  A、16.79%

  B、17.28%

  C、18.64%

  D、19.79%

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查财务内部收益率。FIRR=i1+FNPV1/(FNPV1+|FNPV2|)×(i2-i1)=15%+186/(186+|-125|)×(18%-15%)=16.79%。

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  二、多项选择题

  1、财务净现值(FNPV)是指项目按( ),将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。

  A、行业的基准收益率

  B、设定的目标收益率

  C、银行存款利率

  D、银行贷款利率

  E、无风险利率

  【正确答案】 AB

  【答案解析】 本题考查财务净现值。财务净现值(FNPV)是指项目按行业的基准收益率或设定目标收益率,将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。

  2、对于一般的建设项目,其总投资包括( )。

  A、建设投资

  B、债券投资

  C、建设期利息

  D、流动资金

  E、企业所得税

  【正确答案】 ACD

  【答案解析】 本题考查出售型房地产开发投资项目的现金流量。对于一般的建设项目,其总投资为建设投资、建设期利息和流动资金。

  3、房地产置业投资主要形式有( )。

  A、购买型房地产投资

  B、租赁型房地产投资

  C、房地产投资信托资金

  D、住房抵押贷款支持证券

  E、经营型房地产开发投资

  【正确答案】 AB

  【答案解析】 本题考查房地产投资的形式。房地产置业投资主要有购买型房地产置业投资和租赁型房地产置业投资。

  4、出售型房地产开发项目中,动态盈利能力指标有( )。

  A、成本利润率

  B、财务内部收益率

  C、动态投资回收期

  D、财务净现值

  E、销售利润率

  【正确答案】 BCD

  【答案解析】 本题考查房地产投资项目经济评价指标体系。出售型房地产开发项目中,动态盈利能力指标有:财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期。

  5、在经营型房地产开发投资项目的现金流出中,运营成本包括( )。

  A、财务费用

  B、保安费用

  C、公共设施设备日常运行、维修及保养费

  D、保险费

  E、绿化养护费

  【正确答案】 BCDE

  【答案解析】 本题考查经营型房地产开发投资项目的现金流量。在经营型房地产开发投资项目的现金流出中,运营成本包括:人工费;公共设施设备日常运行、维修及保养费;绿化养护费;清洁卫生费;保安费用;办公费;固定资产折旧费;不可预见费;保险费;物业服务企业管理费和利润;房产税。

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责编:hym

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