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2017年经济师考试中级房地产专业考点串讲:区位理论
来源:经济师考试网  2017-9-13  【

  2017年经济师考试中级房地产专业考点串讲:区位理论

  【主要考点】

1.区位和区位理论

2.农业区位理论

3.工业区位理论

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  【考点】区位和区位理论

  (一)区位的概念

  区位:是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系,具体可标示为一定的空间坐标。

  评判一宗房地产的好坏,重要因素之一是区位。

  企业、个人等主体在进行区位选择时,考虑的区位因素主要有:区位周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用。

  (二)区位的特征和种类

  特征:综合性,确定性,层次性,历史性。

  1. 区位的综合性

  区位的种类:

  (1)天文区位:是指反映某一事物的经纬度位置。例如,北京市位于北纬39°54′,东经116°23′。

  (2)自然地理区位:是指反映某一事物与山、河、江、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。例如,贵州省贵阳市因在贵山南面而得名,江苏省江阴市表示位于长江南岸。一般来说,阴阳反映了区位的相对优劣,通常阳优于阴。

  (3)经济地理区位:是指反映某一事物与经济实体的相互关系的区位。例如,临港物流区反映利用接近航空港的优越经济地理区位,开辟为物流仓储和贸易区。

  (4)文化地理区位:是指反映某一事物与文化环境的相互关系的区位。

  (5)政治地理区位:是指反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素的相互关系的区位。政治区位有两面性,既可能是资源,又可能为负担。经常提到的边缘化,其重要内容是政治区位的边缘化。

  3.区位的层次性(记忆要点:大小地微,千百址内)

  (1)大位置:从几千公里甚至全球角度研究,“仰观天象,俯察经纬”

  (2)小位置:从几百公里研究,省域内进行研究

  (3)地址:店址、场址、厂址,例如,某商店位于两条大家交叉路口的东南角

  (4)微位置:单一店铺、房间内的布局,如柜台摆放、房门开设、厨房的位置等。“例如:90%的女士走进商店后习惯先向右看,因此建议把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧,以便抓住女士们的注意力。这说明柜台位置对销售的影响,是典型的微位置研究。”

  4.区位的历史性

  地理环境的变化引起区位的历史变迁。沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口淤塞等,均可引起自然地理区位的变更。交通技术革新、交通网络扩展、行政区划变更等,会引起经济地理位置的变化。

  区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。

  (三)房地产区位的概念

  1.房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系,包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。

  2.一宗房地产的位置,是指该宗房地产所在的地方,包括:①坐落、②方位、③距离、④临街状况、⑤朝向、⑥楼层。

  3.交通条件,是指进出该宗房地产的方便程度——通达性;进——可及性;出——便捷性

  4.一宗房地产的周围环境和景观,是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。其中,人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰等)、治安状况(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等。

  5.一宗房地产的外部配套设施,是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。

  (四)区位理论的概念

  1.区位理论主要是研究:人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。

  2.区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。

  【考点】农业区位理论

  农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能,代表作是《孤立国》

  1.杜能“孤立国”理论的假设前提

  (1)孤立国是一个天然均质的大平原。在其中央只有一个城市。

  (2)城市是孤立国中农产品的唯一销售市场,而农村则靠该城市供给工业品。

  (3)孤立国内唯一的交通工具是马车。

  (4)农产品的运输成本与其重量及从产地到市场的距离成正比。

  (5)农业经营者以获取最大利润为目的,并根据市场供求关系调整其经营品种。

  2.杜能农业区位理论的主要内容

  (1)杜能区位理论的基本经济分析

  P=V-(E+T)

  P+T=V-E=K

  P-最大利润 V-农产品销售价格 E-生产成本 T-运输成本

  利润加运费等于一个常数。

  只有把运费支出压缩为最小,才能将利润增至最大。

  杜能农业区位理论所要解决的主要问题就是图和通过合理布局使农业生产达到节约运费,从而最大限度地增加利润。

  (2)“杜能圈”

  杜能在《孤立国》中提出六种耕作制度

圈层

名称

生产项目

第一圈

自由农作区

易腐烂、难运输的农产品

第二圈

林业区

木材

第三圈

轮栽农作区

粮食

第四圈

谷草农作区

谷物和畜产品

第五圈

三圃农作区

1/3黑麦、1/3燕麦、1/3休闲

第六圈

畜牧业区

畜牧业

 

  【考点】工业区位理论

  工业区位理论的奠基人是德国经济学家韦伯,其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算,找出工业产品的生产成本最低点,作为配置工业企业的理想区位。

  1.韦伯工业区位理论假设前提

  ①研究的对象是一个均质的国家或地区。

  ②工业原料、燃料产地分布在特定地点,且已知。

  ③工业产品的消费地点和范围为已知,且需求量不变。

  ④劳动力供给也为已知,不能流动,且在工资率固定情况下供给是充裕的。

  ⑤运输成本是重量和距离的函数。

  ⑥仅就同一产品讨论其生产和销售问题。

  2.以运输成本指向的工业区位分析

  韦伯认为,工业企业应选择在原料和制成品两者的总运输成本为最小的地方。

  遍布性原料,指到处都有的原料,此类原料对工业区位影响不大;

  限地性原料,指只分布在某些固定地点的原料,对工业区位选择影响大。

  原料指数=限制地原料总重量/制成品总重量

  原料指数>1,在原料地;

  原料指数<1,在消费地;

  原料指数=1,可自由选择区位。

  3.劳动力成本影响工业区位趋向的分析

  韦伯认为,当劳动力成本(工资)在特定区位对工厂配置有利时,可能使一个工厂离开或者放弃运输成本最小的区位,而移向廉价劳动力(工资较低)的地区选址建厂。

  工业区位由运输指向转为劳动力指向仅限于节约的劳动力成本大于增加的运输成本。

  4.集聚与分散因素影响工业区位的分析(第二次变形)

  (1)集聚因素:是指促使工业向一定地区集中的因素,分为一般集聚因素和特殊集聚因素。

  ①生产或技术集聚:也称纯集聚,一是由企业规模的扩大带来的;二是同一工业部门中,企业间的协作,使各企业的生产在地域上集中,且分工序列化。

  ②社会集聚:也称偶然集聚,是由于企业外部因素引起的,包括两个方面,一是由于大城市的吸引,交通便利以及矿产资源丰富使工业集中;二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置,获得额外利益。

  生产集聚是一般集聚因素,社会集聚是特殊集聚因素。前者是集聚的固定内在因素,后者是集聚的偶然外在因素。在讨论工业区位时,主要考虑一般集聚因素。

  (2)分散因素:指不利于工业集中到一定区位的因素。

  【考点】中心地理论

  中心地理论是由德国著名地理学家克里斯塔勒提出的。

  1.中心地理论的基本概念

  (1)中心地:是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。

  (2)中心地职能:是指由中心地提供的商品和服务。不包括制造业方面的活动。

  (3)中心性:一个中心地对周围地区的影响程度,或者说中心地职能的空间作用大小。

  (4)需求门槛:是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。

  (5)商品销售范围:是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程,或者中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。

  2.克里斯塔勒的中心地理论

  (1)假设条件

  ①研究的区域是一个均质平原,人口均匀分布,居民的收入水平和消费方式完全一致。

  ②有一个统一的交通系统,同一等级规模的城市的便捷性相同,交通费用与距离成正比。

  ③厂商和消费者都是经济人。

  ④平原上货物可以自由地向各方向流动,不受任何关税或非关税壁垒的限制。

  (2)六边形市场区

  (3)市场等级序列

  不同规模等级的中心地,其需求门槛和销售范围是不同的。在空间地域上,经过互相作用和人类经济活动的干预,形成规律有序的中心地---市场等级体系。

  【考点】城市空间结构理论

  具有代表性的是同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。

  1.同心圆理论

  同心圆理论是伯吉斯总结出来的。他基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。5个同心圆用地结构:第一环带是中心商务区。第二环带为过渡地带。第三环带是工人住宅区。第四环带是高级住宅区。第五环带为通勤人士住宅区。

  2.扇形理论

  扇形理论是霍伊特创立的。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。

  3.多核心理论

  形成城市多核心的因素有4个:

  ①某些活动需要彼此接近,而产生相互依赖性。

  ②某些活动互补互利,自然集聚。

  ③某些活动因必须利用铁路等货运设施,且产生对其他使用有害的极大交通量,因此就排斥其他使用而自己集结在一起。

  ④高地价、高房租吸引较高级的使用,而排斥较低品质的使用。

  4.中心商务区土地利用模式

  中心商务区(CBD)的两项重要指标:

  把CBHI>1,CBII>50%的区域界定为CBD。

  5.商业区区位选择指向特征

  (1)单一的消费指向性。商业区位的空间取向则主要考虑接近和方便消费者。商业区位选择以最大限度地接近或方便消费者前来购物为单一的空间指向性,着眼的是商业设施与顾客的关系。

  (2)空间关系的外部性。

  (3)地价是商业区位的重要因素。越是区位条件好的地方商业效益越高,而且地价也越高。

  (4)商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。消费者在购物过程中.追求的是最大剩余效用。消费者的剩余效用为:

  剩余效用=(购物效用+体验效用)-(购物成本+交通成本+时间机会成本)

  6.城市空间结构对区位的影响

  (1)城市土地利用分异和中心地体系决定区位的土地成本、效益和市场地域。

  (2)城市功能分区的土地利用主导功能决定了区位的优势和未来发展。

  (3)城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择。

 

  【例题解析】

  【例题1:2012年单选】我国古代称江河以南为阴,江河以北为阳。这说明含有阴阳两字的地名,大都与()区位有关。

  A.天文 B.自然 C.经济 D.交通

  【答案】B

  2.区位的确定性

  方位和距离决定区位的唯一性。方位和距离规定了某宗房地产或某一区域的确切位置。

  方位是指方向和位置。主体和客体间的区位关系可以用方位表述。例如,某座写字楼位于火车站东南侧。距离是指与某一事物或场所的远近。

  【例题2:2013年单选】区位由()和距离所决定。

  A.坐落 B.朝向 C.方位 D.地址

  【答案】C

  【例题3:2014年单选】“甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的()。

  A.环境 B.方位 C.距离 D.朝向

  【答案】B

  【例题4:2012年单选】某百货商场把色彩明快的柜台布置在一层的右侧,以便抓住女性顾客的注意力。根据区位尺度大小,这反映的是()。

  A.大位置 B.小位置 C.微位置 D.地址

  【答案】C

  【例题5:2013年多选】根据杜能区位理论的基本经济分析,某个农业经营者要在单位面积土地上获得最大利润的决定因素有()。

  A.市场供给量 B.市场需求量 C.农产品销售价格 D.生产成本

  E.运输成本

  【答案】CDE

  【例题6:2014年单选】工业区位理论的奠基人韦伯认为,工业产品的()最低点是工业企业选址的理想区位。

  A.原料成本 B.生产成本 C.运输成本 D.销售成本

  【答案】B

  【例题7:2012年单选】关于中心地理论的说法,正确的是()。

  A.商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最近路程

  B.需求门槛是指某中心地能够维持供应某种商品和服务所需的最高购买力和服务水平

  C.中心地职能以商业、服务业方面的活动为主,不包括中心地制造业方面的活动

  D.克里斯塔勒中心地理论的假设之一是厂商和消费者部是社会人

  【答案】C

  【例题8:2014年单选】需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的()购买力和服务水平。

  A.最低 B.一般 C.平均 D.最高

  【答案】A

  【例题9:2013年多选】城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果,是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和,其代表性理论有()。

  A.多核心理论

  B.扇形理论

  C.级差地租理论

  D.中心商务区土地利用模式

  E.同心圆理论

  【答案】ABDE

  【例题10:2014年单选】关于商业区位选择的说法错误的是()。

  A.商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者

  B.众多商家在地段上的集聚是为了展开竞争

  C.地价是商业区位选择的重要因素

  D.商业区位选择是为了追求商家最大利润与消费者最大剩余效用间的平衡

  【答案】B

  【解析】众多商家在地段集聚是为了创造共同市场。

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