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2017年经济师考试中级房地产专业考点串讲:地租地价理论
来源:经济师考试网  2017-9-13  【

  地租地价理论

  【本节考点】

  1.地租的概念

  2. 级差地租、绝对地租和垄断地租

  【本节内容精讲】

  一、地租和地价的概念

  (一)地租的概念

  狭义地租是指使用土地所获得的超额报酬或超额收益。

  广义的地租是指超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬或超额收益。地租的本质是超额报酬或超额收益。

  地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入。是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入,是土地所有权借以实现的经济形式。

  (二)地价的概念

  地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入,是买卖土地的价格。

  我国目前由于土地不得买卖,“买卖”(具体称为出让和转让)的本质是一次性收取的若干年的地租。

  二、地租的产生和发展

时期

基本形式

奴隶制地租(最早

劳役地租

封建制度时期

前期以实物地租为主,后期出现了货币地租

资本主义时期

货币地租为主要形式

社会主义地租

土地收益的分配关系、调节社会生产和分配的经济杠杆

  三、级差地租、绝对地租和垄断地租★★★

级差地租

不同土地或同—土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。

级差地租I

等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。

级差地租Ⅱ

在同一块土地上连续追加投资,每次投人资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

绝对地租

土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。

垄断地租

由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

  【例题17:2011年单选】一块土地上连续追加投资,由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润转化的地租形态是( )。

  A.级差地租I B.级差地租II C.绝对地租 D垄断地租

  【答案】B

  【例题18:2013年单选】等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度的土地上所产生的超额利润转化的地租是( )。

  A.绝对地租 B.垄断地租 C.级差地租I D.级差地租II

  【答案】C

  四、地租与地价的关系

  地价是地租的资本化,是资本化的地租,是预买一定年数的地租。

  地价=地租/平均利息率

  对于永久租期土地,地价是每年的地租折现到初期之和。(此处计算题可以暂时忽略)

  【例题19:2011年单选】关于地租的说法,错误的是( )。

  A.绝对地租是土地所有者凭借对土地使用权的垄断所取得的地租

  B.级差地租I是不同土地由于肥力等不同而形成的差别地租

  C.垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租

  D.地租的本质是超额报酬或超额收益

  【答案】A

  【例题20:2012年单选】级差地租Ⅱ是指( )。

  A.在同一块土地上连续追加投资,每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态

  B.等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态

  C.不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度的不同而形成的差别地租

  D.使用土地所获得的超额报酬或收益

  【答案】A

  第四节 城市化理论

  【本节考点】

  1.城市及其产生和发展

  2. 城市化和逆城市化

  3. 郊区化

  【本节内容精讲】

  一、城市及其产生和发展★★

  (一)城市的概念

  城市是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地,是一种有别于乡村的居住和社会组织形式,是国家或者一定地域的政治、经济和文化中心。

  我国的城乡居民点系列为:村—乡镇—建制镇—市。其中,村和乡镇市乡村型居民点,统称乡村;建制镇和市是城市型居民点,统称城镇或城市。

  (二)城市与乡村的区别

  (1)在人口职业构成上不同于乡村。

  (2)在规模和密度上不同于乡村(人口数数量、人口密度、建筑密度、容积率等)。

  (3)在空间形态和物质构成上不同于乡村(用地类型、基础设施和公共服务设施)。

  (4)在职能类型和产业结构上不同于乡村(政治、经济和文化中心,工业、商业、交通等产业聚集地)。

  (三)城市的分类

分类标准

分类结果

城市人口规模

大城市(100-500万)、中等城市(50-100万)和小城市(小于50万)

城市行政级别

一是直辖市。二是地级市。三是县级市。四是建制镇

城市职能

商贸城市、工业城市、交通枢纽城市、商贸城市、旅游城市

城市地理位置

南方城市和北方城市,沿海城市和内陆城市,边境城市和内地城市

地形地貌

平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市

城市平面几何形状

块状城市、带状城市、星状城市

城市内部结构

单中心城市、多中心城市

城市道路格局

棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市

  (四)城市的产生和发展(“先集中后分散,绝对在两边”)

  从工业化社会到后工业化社会,城市的发展演变可划分为四大阶段:

  (1)绝对集中阶段:工业化初期,农村人口不断向城市集中

  (2)相对集中阶段:工业化进入成熟期,人口仍向城市集中,但开始向郊区扩散,市区人口增长速度高于郊区人口增长速度

  (3)相对分散阶段:进入后工业化初期,郊区人口增长超过了城市人口的增长

  (4)绝对分散阶段:进入后工业化的成熟期,城市人口的下降和郊区人口的上升

  【例题21:2014年单选】按照城市的( )划分,可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等类型。

  A.地理位置

  B.地形地貌

  C.内部结构

  D.平面几何形状

  【答案】D

  【例题22:2013年单选】工业化初期,大量乡村人口向城市迁移,导致城市人口规模不断扩大,城市化水平迅速提高,这种现象为城市发展演变的( )阶段。

  A.绝对集中

  B.绝对分散

  C.相对集中

  D.相对分散

  【答案】A

  【例题23:2010年单选】从工业化社会到后工业化社会,城市的发展演变可依次划分为( )四个阶段。

  A.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散

  B.相对分散、相对集中、绝对集中、绝对分散

  C.绝对集中、相对分散、相对集中、绝对分散

  D.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散

  【答案】D

  【例题24:2010年单选】按城市内部结构,城市可分为( )。

  A.块状城市、带状城市、星状城市

  B.单中心城市、多中心城市

  C.棋盘形城市、放射形城市

  D.大城市、中等城市、小城市

  【答案】B

  【例题25:2011年单选】按城市人口规模,城市分为( )。

  A.直辖市、地级市、县级市

  B.单中心城市、多中心城市

  C.棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市

  D.大城市、中等城市、小城市

  【答案】D

  二、城市化和逆城市化★

  (一)城市化的概念

  城市化也称为城镇化,是乡村转变为城市的一种复杂过程。

  通常表现为:

  ①农村人口向城市迁移,农业人口转变为非农业人口,农村生活方式转变为城市生活方式。

  ②由于产业结构调整和技术的进步,农业经济向非农业经济转移并产生空间集聚。

  ③城市规模不断增大,城市范围向外围扩展。

  ④区域内城市数量不断增多,形成城市体系。

  (二)城市化进程

  ①初级阶段:城市化水平较低,城市化速度较慢。

  ②加速阶段:人口向城镇迅速集聚,城市化运动加快。

  ③后期阶段也叫做饱和阶段或后期阶段:城市化水平很高,城市化过程减速。

  (三)城市化的度量

  表征一个区域城市化程度的最基本指标是城市化水平。城市化水平也称城市化率,是指一个区域的城镇人口占该区域总人口的百分比。假定某区域总人口为P,其中城镇人口为U,则城市化水平L可用下式求得:

  城市化水平越高,表明一个区域的城市化程度越高。

  (四)城市化引起的变化

  (1)引起城市体系的属性和动态特征的变化。

  (2)引起城市形态的变化。

  (3)引起城市生态的转变。

  (4)引起城市性态的改变。

  (五)城市化与社会经济发展

  经济发展推动了城市化进程,城市化反过来推动了国家或地区经济发展。

  (六)城市化与房地产发展

  ①在城市化初期阶段,房地产市场需求量和开发投资规模都较小。

  ②到城市化加速阶段,房地产开发投资规模迅速增长,房地产业进入高速发展的成长期。

  ③在城市化高速发展阶段,房地产投资资金、开发建设和消费需求也主要集中在大城市和中心城区。

  ④后期阶段,城市化进入减速平稳发展时期,房地产开发逐渐向郊区和农村地区发展,城市房地产市场交易以二手房为主,房地产业进入成熟阶段。

  【例题26:2012年多选】城市化进程中的各种量变和质变会引起( )变化。

  A.城市体系属性

  B.城市形态

  C.城市生态

  D.城市居民生活方式

  E.城市人口性别

  【答案】ABCD

  三、郊区化★

  (一)郊区化的概念

  郊区化是指区域城市化水平达到一定程度(约70%-80%),市区发展速度变得缓和平稳,人们开始追求理想的自然生态环境和良好的社会环境,城市人口、就业岗位和服务业在大城市由市区向外迁移的一种分散化过程。

  郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。这种郊区城镇化发展的动力包括来自向心的、离心的以及本土的各种力量。而郊区化的实质是人口与经济要素由城市中心区向近郊区的离心扩散,郊区化的发展动力来自于城市内部的离心力量。郊区化是站在城市中心,考察由内向外的扩散力量;郊区城镇化则是站在郊区。

  (二)发达国家的郊区化

  可分为以下5个阶段。

  1.郊区化前的外迁现象

  2.汽车郊区化时期

  3.普遍郊区化时期

  4.郊区化——城市功能逐步完善时期

  5.郊区化——形成边缘新城

  (三)我国的郊区化现象

  1.我国郊区化的出现

  ①人口郊区化。②工业郊区化。③外来人口郊区集聚。

  2.我国郊区化形成的机制

  郊区化是城市发展中的一个必然阶段,有其规律性。

  【例题27:2013年单选】关于郊区化的说法,正确的有( )。

  A.郊区化是城市郊区的乡村地域向城镇化地域转化的过程

  B.大城市外围区人口绝对量的下降可作为城市郊区化的标志

  C.发达国家的郊区化现象主要始于20世纪20年代

  D.郊区化是城市发展中的一个必然阶段

  E.郊区化的发展动力来自城市内部的离心力量

  【答案】CDE

  【解析】郊区化概念。A属于郊区城镇化概念,B表述错误。

  【例题28:2014年单选】城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程,称为( )。

  A.郊区城镇化

  B.逆城镇化

  C.过度城镇化

  D.再城镇化

  【答案】A

  四、逆城市化

  逆城市化:大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程。

  其结果是:都市区人口的绝对数量下降,人口的净增长率为负值。

  逆城市化是城市化进程中一种暂时的调整,而不是一种长久的变化。继大城市衰退(逆城市化)之后的城市复兴被称为再城市化。

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